Taxe ordures ménagères en location : qui doit payer en 2025 ?

📢 La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’impose comme un poste incontournable des charges liées à la location immobilière en 2025. Propriétaires et locataires se posent inévitablement la question : qui doit véritablement en supporter le coût ? Face à une hausse notable de 20 % sur cinq ans, portant le montant moyen national à 144 € par habitant, cette taxe locale soulève de nombreuses interrogations quant à son calcul, ses modalités de paiement et ses impacts sur le bail d’habitation. Le mécanisme complexe entre TEOM, REOM et TEOMI ajoute une couche de complexité au système, d’autant que le projet de loi 2025 apporte quelques nouveautés sur les obligations fiscales des bailleurs. Ce dossier détaillé décrypte les responsabilités respectives de chaque acteur concerné, les éléments essentiels à connaître pour gérer efficacement la taxe ordures ménagères dans le cadre d’une location immobilière, ainsi que des astuces pour en optimiser le paiement dans un contexte où la taxe foncière grimpe elle aussi.
🔎 Découvrez également comment la TEOM s’inscrit dans les charges locatives récupérables, quelles sont les possibilités de contestation, et les évolutions territoriales marquantes de cette taxe pour 2025.

Comprendre la taxe ordures ménagères en 2025 : définitions, bases légales et montants moyens

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, plus communément appelée TEOM, est une taxe locale destinée à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Sa base juridique est inscrite à l’article 1520 du Code général des impôts (CGI). Son montant, calculé annuellement, dépend principalement de deux facteurs : la valeur locative cadastrale du bien et le taux fixé localement par la commune ou l’intercommunalité.

En 2025, la TEOM se distingue par une augmentation significative, témoignant de l’inflation générale des charges liées aux ordures ménagères. Avec une hausse de près de 20 % en cinq ans, le montant moyen national est estimé à 144 € par habitant. Cette variation coïncide avec la revalorisation annuelle des bases cadastrales et une évolution des politiques locales liées à la collecte des déchets.

Les différences de régimes : TEOM, TEOMI et REOM

Il est fondamental de savoir que la taxe ordures ménagères ne se limite pas à un unique dispositif :

• 🌟 TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) : un système forfaitaire basé sur la valeur locative du logement, utilisé par la majorité des collectivités.
• ♻️ TEOMI (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères Incitative) : introduit une part variable en fonction des déchets réellement produits, le poids ou la fréquence de collecte influençant la facture.
• 💧 REOM (Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères) : une redevance proportionnelle au service rendu, calculée suivant le volume des déchets collectés, et facturée directement à l’usager.

En 2024, on dénombrait 24 collectivités utilisant la TEOMI, en progression constante. Par ailleurs, 176 collectivités sont passées à un système REOM. Cette évolution régionale influe directement sur la manière dont propriétaires et locataires verront leur taxe calculée et facturée.

Mécanisme de calcul et rôle du taux communal

La TEOM est calculée en multipliant la base imposable, soit environ la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, par un taux fixé localement, variant généralement entre 3 % et plus de 20 % selon les territoires.

À noter que les frais annexes, incluant les frais de gestion propres à la fiscalité locale, ajoutent environ 8 % au montant final, ce qui n’est cependant pas récupérable auprès du locataire.

Exonérations et cas particuliers

Des exonérations spécifiques existent, notamment pour :

• 🏚️ Les logements vacants depuis plus de trois mois (sur dossier et autorisation).
• 🌾 Les terrains agricoles, exonérés de façon permanente.
• 🏢 Les bâtiments situés dans des zones sans service de collecte (soumis à délibération).

En cas d’absence de traitement de la TEOM, la contestation doit être introduite avant le 31 décembre de l’année N+1 via le formulaire adéquat, ce qui permet d’ajuster la base imposable.

Qui paie la taxe ordures ménagères en location : responsabilités du locataire et du propriétaire

Le sujet central en matière de location immobilière réside dans la répartition du paiement de la taxe ordures ménagères entre le propriétaire et le locataire. En effet, la TEOM est intégrée dans la taxe foncière qui reste à la charge du propriétaire. Cependant, la réglementation encadre la possibilité d’en demander le remboursement partiel au locataire dans le cadre des charges locatives récupérables.

Fondements légaux de la récupération de la TEOM

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 liste la TEOM comme charge récupérable par le bailleur auprès du locataire. Par ailleurs, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que cette récupération doit être proportionnelle à la durée d’occupation effective du logement par le locataire.

Par exemple, un locataire occupant un logement 210 jours dans l’année sera redevable d’une partie de la TEOM calculée au prorata de cette période, déductible sur ses charges.

Modalités pratiques de refacturation dans un bail d’habitation

• 📝 Le bailleur doit joindre une copie de l’avis de taxe foncière détaillant la TEOM lors de la demande de paiement des charges.
• 📊 En cas de colocation ou changement de locataire, un tableau de répartition proratisé doit être produit.
• 💡 La plupart des propriétaires optent pour une provision mensuelle sur charges suivie d’une régularisation annuelle.
• 📄 Une clause explicite dans le bail d’habitation permet de sécuriser cette pratique et d’éviter les conflits.

Exemple de calcul d’une taxe ordures ménagères refacturée

Supposons une TEOM totale de 160 € pour l’année. Un locataire ayant occupé le logement 210 jours recevra une charge équivalente à :

(160 / 365) x 210 = 92 €

Le propriétaire conserve la charge des frais de gestion annexes, non récupérables.

Impacts du projet de loi 2025 sur les obligations fiscales des bailleurs

Dans le cadre du projet de loi 2025 relatif à la simplification fiscale, quelques ajustements sont attendus :

• ⚖️ Renforcement du cadre légal concernant l’obligation d’information des locataires sur le détail des charges locatives.
• 📅 Introduction possible d’une périodicité de régularisation plus fréquente afin d’éviter les arriérés importants.
• 💼 Clarifications sur les règles spécifiques des locations meublées, un secteur en pleine expansion où la TEOM peut aussi être remboursée.

Ces mesures visent à sécuriser les relations bailleur-locataire autour des charges et notamment les coûts liés à la taxe ordures ménagères.

Comment sont gérées les charges locatives liées à la TEOM et leur impact sur le bail?

La taxe ordures ménagères s’intègre dans le cadre contractuel du bail d’habitation au titre des charges locatives. Pour le locataire, elle constitue une dépense régulière, souvent comprise entre les provisions sur charges mensuelles.

Recouvrement et gestion des charges locatives incluant la TEOM

En pratique, la gestion des charges inclut la TEOM de la façon suivante :

• 🗓️ Le propriétaire paye la taxe foncière intégrant la TEOM.
• 📆 Il réclame ensuite au locataire la part correspondant à la TEOM (hors frais de gestion) sur la base des quotités d’occupation et de la régularisation annuelle.
• 💳 Le paiement des charges peut être mensualisé, ce qui smooth le budget du locataire.

Conséquences sur le marché locatif et la relation bailleur-locataire

Ces charges jouent un rôle déterminant dans :

• 💼 La viabilité économique d’une location immobilière, notamment pour les propriétaires-bailleurs.
• 💰 Le montant total des dépenses pour le locataire au-delà du loyer.
• 📉 Une source fréquente de conflits lorsqu’il y a un défaut de transparence sur le détail des charges.

En conséquence, beaucoup de bailleurs optent aujourd’hui pour des contrats de bail incluant une clause claire sur le remboursement de la TEOM. Cela sécurise la relation et évite la survenue de litiges voire de procédures longues.

Une offre d’assurance complémentaire pour sécuriser le paiement

Face à ces enjeux, il est conseillé aux propriétaires de se tourner vers une assurance loyer impayé adaptée. Celle-ci permet de couvrir les risques liés aux impayés, y compris les charges récupérables comme la TEOM.

Optimiser la taxe ordures ménagères en location : astuces et solutions pour locataires et propriétaires

Face à la montée constante des coûts liés à la TEOM, propriétaires et locataires cherchent des solutions pour en réduire l’impact tout en respectant leurs obligations. Plusieurs pistes peuvent être explorées :

1. Contestation et révision de la valeur locative cadastrale

Si la base prise en compte par l’administration fiscale paraît surestimée, le bailleur peut engager une demande de révision via le formulaire 6675-S-D. Cette démarche, à réaliser avant le 31 décembre de l’année en cours, peut permettre de réduire le montant de la TEOM.

2. Influence locale : agir lors du débat budgétaire

Le taux de TEOM est voté chaque année au niveau communal ou intercommunal. Il est possible de :

• 🗳️ Participer ou influencer le débat d’orientation budgétaire municipal.
• 📝 Lancer ou soutenir une pétition locale pour demander une modulation des taux.
• 🤝 S’impliquer auprès des élus locaux pour défendre une politique équilibrée.

3. Avantages de la tarification incitative (TEOMI)

Certaines collectivités encouragent la réduction des déchets par l’instauration de la TEOMI, qui associe un montant fixe à une part variable selon les volumes produits. Selon une étude de l’ADEME, cette méthode :

• ♻️ Réduit en moyenne les déchets ménagers de 24 %.
• 💸 Diminution moyenne des frais liés à la TEOM de 12 %.
• 👍 Encourage les bons gestes de tri et compostage à l’échelle locale.

4. Comportements individuels écologiques

Certains gestes simples permettent aussi de limiter la facture, notamment dans le cadre d’une tarification incitative :

• 🌿 Faire du compost pour les déchets organiques.
• 📭 Poser un autocollant « Stop-pub » sur sa boîte aux lettres pour réduire les déchets.
• 🍃 Favoriser les emballages recyclables ou moins volumineux.

Pour les investisseurs en location meublée, comprendre la fiscalité LMNP et ses implications sur les charges, dont la TEOM, reste essentiel pour optimiser la rentabilité globale.

Tableau récapitulatif des leviers d’optimisation de la TEOM

Questions fréquentes liées à la taxe ordures ménagères pour les locations immobilières

Qui paie la taxe ordures ménagères entre propriétaire et locataire ?
Le propriétaire est redevable de la TEOM lors de la taxe foncière. Il peut toutefois récupérer la partie correspondant à la période d’occupation du locataire au titre des charges locatives.

La TEOM est-elle due pour une résidence secondaire inoccupée ?
Oui, sauf si une exonération pour vacance est demandée et acceptée, ce qui nécessite un dossier justificatif.

Comment contester un montant de TEOM jugé excessif ?
Il faut demander la révision de la valeur locative cadastrale via le formulaire 6675-S-D avant le 31 décembre de l’année d’imposition.

Qu’est-ce que la TEOM incitative (TEOMI) ?
Il s’agit d’une version de la taxe ordures ménagères incluant une part variable selon la production réelle de déchets, encourageant la réduction à la source.

Où se renseigner sur le taux de TEOM appliqué dans ma commune ?
Les informations sont consultables sur le site impots.gouv.fr ou directement en mairie.