Vous vous apprêtez à entreprendre des travaux de construction ou de rénovation, mais ignorez peut-être l’importance de souscrire une assurance dommages ouvrage ? Obligation légale pour les professionnels, fortement recommandée pour les particuliers, cette garantie protège contre les risques majeurs compromettant la solidité de votre ouvrage ou son bon usage. Dans ce guide, découvrez pourquoi cette assurance est un pilier de votre projet immobilier, comment elle se distingue de la garantie décennale, et quelles sont les erreurs à éviter pour éviter les mauvaises surprises. Comme le rappelle un expert du secteur :
« Une assurance dommages ouvrage bien choisie, c’est la sécurité d’esprit sur laquelle on ne revient jamais en arrière. »
Sommaire
Comprendre l’assurance dommages ouvrage et son rôle important
Définition et cadre légal de l’assurance dommages ouvrage
L’assurance dommages ouvrage protège le maître d’ouvrage contre les désordres de nature décennale affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Créée par la loi Spinetta de 1978, elle est obligatoire avant l’ouverture du chantier.
L’assurance dommages ouvrage préfinance rapidement les réparations sans attendre la détermination des responsabilités. Elle indemnise le maître d’ouvrage dans un délai de 90 jours après la déclaration du sinistre. Ce mécanisme protège le maître d’ouvrage contre les retards liés à la recherche de responsabilité. Pour une meilleure gestion de votre budget logement, Comparez les prix moyens des assurances habitation.
Les situations couvertes par l’assurance dommages ouvrage
L’assurance couvre les dommages graves affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son usage. En cas de fissures importantes, d’effondrement partiel ou d’infiltrations rendant un bâtiment inhabitable, cette garantie permet une indemnisation rapide.
| Aspect | Assurance dommages ouvrage | Garantie décennale |
|---|---|---|
| Part dans le marché de l’assurance construction | 25 % des primes émises | Près de 75 % des primes émises |
| Taux de sinistralité (2011-2015) | 88,1 % en moyenne | 129,6 % en moyenne |
| Frais de gestion des sinistres | 4,7 % à 11,7 % du coût total | En moyenne 7,5 % du coût total |
| Taux de recours moyen (2011-2015) | 46,4 % en moyenne | Entre 1,7 % et 8,4 % en moyenne |
| Évolution du marché en 2022 | +2,0 % | +12,1 % |
Les éléments d’équipement indissociables de la construction sont également couverts. Ces éléments, comme les canalisations encastrées ou les huisseries, ne peuvent être retirés sans détériorer l’ouvrage. Les désordres couverts peuvent être apparents à la réception ou apparaître dans l’année suivante.
La différence entre assurance dommages ouvrage et garantie décennale
L’assurance dommages ouvrage et la garantie décennale sont complémentaires. La première est souscrite par le maître d’ouvrage, la seconde par le constructeur. La première préfinance rapidement les réparations, la seconde couvre la responsabilité du professionnel.
L’assureur dommages ouvrage indemnise le maître d’ouvrage puis se retourne contre les constructeurs responsables. Ce système à double détente permet une intervention rapide. L’assureur se subroge dans les droits du maître d’ouvrage pour rechercher les responsabilités.
L’obligation d’assurance dommages ouvrage: cadre et exceptions
Qui doit souscrire l’assurance dommages ouvrage?
L’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage s’applique au maître d’ouvrage, qu’il soit particulier ou entreprise, réalisant des travaux de construction ou de réhabilitation. Sont concernés le propriétaire de l’ouvrage, le vendeur (y compris les promoteurs immobiliers) et le mandataire du propriétaire. Un particulier construisant un logement pour l’occuper lui-même ou pour un membre de sa famille n’est pas soumis aux sanctions pénales en cas de non-souscription.
Types de travaux nécessitant une assurance dommages ouvrage
- Construction neuve : L’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour toute nouvelle construction de bâtiment, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif.
- Rénovation lourde : Les travaux de réhabilitation d’un bâtiment existant, notamment pour la mise aux normes ou la rénovation énergétique, nécessitent la souscription à une assurance dommages ouvrage.
- Extension de bâtiment : Toute surélévation ou agrandissement d’un bâtiment existant implique l’obligation d’une assurance dommages ouvrage pour la partie nouvellement construite.
- Rénovation du gros œuvre : Les travaux touchant aux éléments structurels essentiels (fondations, murs porteurs, charpente, toiture) exigent cette assurance spécifique.
- Travaux engageant la garantie décennale : Tout projet de construction ou de rénovation qui pourrait affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination nécessite la souscription d’une assurance dommages ouvrage.
Quand souscrire l’assurance dommages ouvrage?
La souscription à l’assurance dommages ouvrage doit intervenir avant l’ouverture du chantier. Pour les constructions neuves, le constructeur souscrit généralement l’assurance au nom de son client et lui remet l’attestation. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) doit impérativement inclure la référence de cette assurance.
Les exceptions à l’obligation d’assurance
L’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage existe pour tous les maîtres d’ouvrage. Toutefois, les sanctions pénales ne s’appliquent pas aux particuliers construisant un logement pour eux-mêmes ou leur famille, ni aux personnes morales de droit public. Un particulier autoconstruisant sa maison pour l’occuper sans intention de revente dans les dix ans n’est pas passible de prison ou d’amende pour non-souscription.
Les risques de l’absence d’assurance
En cas de sinistre, l’absence d’assurance dommages ouvrage rend l’indemnisation longue et incertaine. Elle complique également la revente du bien, le notaire devant informer l’acquéreur potentiel. Ce dernier peut alors renoncer à l’achat ou négocier le prix à la baisse. La non-souscription est un délit passible de 6 mois d’emprisonnement et/ou 75 000€ d’amende pour les non-particuliers.
Découvrez ici les démarches pour résilier une assurance habitation en cas de sinistre non couvert ou pour changer d’assureur après indemnisation.
Fonctionnement et couverture de l’assurance dommages ouvrage
La durée de validité et le point de départ de la garantie
L’assurance dommages ouvrage débute un an après la réception des travaux, à la fin de la garantie de parfait achèvement. Elle couvre le maître d’ouvrage pendant 9 ans. Combinée à la garantie décennale, la protection globale s’étend sur 10 ans à partir de la réception.
L’assurance peut intervenir avant la fin de la garantie de parfait achèvement si le constructeur ne répare pas les désordres malgré la mise en demeure. En cas de liquidation judiciaire du constructeur, la mise en demeure n’est pas nécessaire pour activer la garantie.
Les dommages couverts par l’assurance dommages ouvrage
L’assurance couvre les dommages graves affectant la solidité de l’ouvrage. Cela inclut les affaissements de planchers, les effondrements de toiture ou les fissures structurelles. Ces désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
Un ouvrage est impropre à sa destination s’il ne peut remplir sa fonction prévue. Des problèmes d’étanchéité compromettent l’habitabilité d’un bâtiment. Des défauts d’isolation thermique ou phonique rendent un logement inutilisable. Ces désordres relèvent de l’assurance dommages ouvrage.
Les exclusions de garantie à connaître
L’assurance exclut les faits intentionnels, l’usure normale, le défaut d’entretien et l’usage anormal de l’ouvrage. Les dommages esthétiques ou les désordres survenus pendant les travaux ne sont pas couverts.
Les sinistres survenus pendant les travaux relèvent de l’assurance Tous Risques Chantier. Le non-achèvement des travaux n’est pas couvert par l’assurance dommages ouvrage. Ces situations nécessitent des garanties spécifiques comme la garantie perte d’exploitation anticipée.
Les garanties complémentaires facultatives
L’assurance perte d’exploitation anticipée indemnise les pertes financières liées aux retards dans la livraison d’un ouvrage. Elle est particulièrement utile pour les bâtiments locatifs ou commerciaux.
Cette garantie couvre les incendies, explosions, dégâts des eaux et catastrophes naturelles survenus pendant les travaux. Elle sécurise le projet en garantissant le financement des réparations et en évitant les retards de livraison.
Procédure de déclaration et gestion d’un sinistre dommages ouvrage
Comment déclarer un sinistre à l’assureur dommages ouvrage
La déclaration d’un sinistre dommages ouvrage s’effectue impérativement par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous devez effectuer cette démarche dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte du problème. Votre courrier doit mentionner le numéro de contrat, vos coordonnées complètes, l’adresse du bien concerné, la date d’apparition des désordres et une description précise de leur localisation. Joignez des photos ou vidéos pour illustrer les dégâts constatés.
Étapes chronologiques de la procédure d’indemnisation
- Déclaration du sinistre : Vous envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre assureur dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte du problème.
- Expertise technique : L’assureur désigne un expert indépendant pour évaluer l’ampleur des dommages et vérifier leur caractère garanti.
- Évaluation des réparations : L’expert réalise un devis des travaux nécessaires et valide si les désordres relèvent bien de la garantie.
- Versement de l’indemnité : L’assureur paie l’indemnité pour couvrir les réparations dans un délai légal de 90 jours après réception du devis validé.
- Recours contre les responsables : L’assureur engage un recours contre les constructeurs ou artisans responsables des malfaçons ayant entraîné les dommages.
Délais d’intervention de l’assureur
Une fois le sinistre déclaré, votre assureur dispose de 60 jours calendaires pour faire expertiser les dommages et vous informer de sa décision. Ce délai est réduit à 15 jours pour les sinistres estimés à moins de 1 800 €. En cas de prise en charge confirmée, le versement de l’indemnité s’effectue au plus tard 90 jours après réception du devis validé par l’expert.
L’assurance dommages ouvrage vous protège contre les risques majeurs affectant la solidité de votre construction ou son utilisation. Garantie décennale et assurance complémentaire, elle sécurise votre projet en couvrant les coûts imprévus. Revoyez votre contrat pour éviter les exclusions :
« Une souscription bien anticipée vaut mieux qu’un chantier fragile. »
FAQ
Quel est le prix d’une dommages ouvrage ?
Le prix d’une assurance dommages ouvrage varie significativement selon la nature et le coût des travaux. Le prix moyen constaté est d’environ 3 550 €, pouvant atteindre 8 000 € ou plus pour des projets complexes. Le coût est généralement calculé en appliquant un pourcentage du coût total des travaux, variant de 0,8 % à 12 %.
Plusieurs facteurs influencent ce prix, tels que le type et la nature des travaux (construction neuve, rénovation lourde, extension), la destination du bâtiment, et le coût total des travaux. La prime est payée en une seule fois, idéalement avant le début des travaux, et peut être réajustée à la fin du chantier en fonction du coût effectif. La fourniture de documents techniques peut potentiellement réduire ce coût.
Quels documents pour souscrire une DO ?
Pour souscrire une assurance dommages ouvrage, vous devrez fournir un questionnaire proposition complété, l’arrêté du permis de construire ou la déclaration préalable de travaux, ainsi que la déclaration d’ouverture de chantier si un permis est nécessaire. Il est également essentiel de joindre les plans des travaux et les devis ou marchés de travaux de tous les intervenants.
Vous devrez aussi présenter les attestations d’assurance de responsabilité décennale de tous les constructeurs impliqués. Selon les conditions de souscription, des documents additionnels comme le rapport d’étude de sol ou le rapport initial du contrôleur technique peuvent être demandés pour évaluer le risque. Pour une souscription après réception, les procès-verbaux de réception et le décompte général définitif sont requis.
L’assurance dommages ouvrage est-elle transférable ?
Oui, l’assurance dommages ouvrage est transférable. Conformément à l’article L242-1 du Code des assurances, le contrat se transmet de plein droit avec la propriété du bien assuré. Cela signifie qu’en cas de vente du bien, le bénéfice de l’assurance est transféré au nouvel acquéreur, et en cas de décès, il est transmis à l’héritier, qui assume alors les obligations contractuelles.
Si un sinistre survient avant la vente mais que l’indemnité n’est pas encore versée, il est possible d’inclure une clause spécifique dans l’acte de vente, rédigée par un notaire, pour transférer le bénéfice de l’indemnité au nouvel acquéreur. Ce dernier aura alors l’obligation d’effectuer les travaux pour lesquels les fonds ont été alloués, sous peine de devoir restituer les sommes non utilisées à l’assureur.
Comment est calculée l’indemnité ?
L’indemnité de l’assurance dommages ouvrage est calculée pour couvrir la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale, c’est-à-dire ceux qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le calcul se base sur le coût des réparations nécessaires pour la remise en état effective du bien, et il n’y a aucune franchise à régler en cas de sinistre.
Des majorations peuvent s’appliquer si l’assureur ne respecte pas les délais légaux d’instruction du dossier ou de versement de l’indemnité. Si l’offre d’indemnisation est jugée insuffisante, l’assuré peut demander une avance forfaitaire, qui correspond à au moins trois quarts du montant proposé et est versée dans un délai maximal de 15 jours.
Quelles autres garanties complémentaires existent ?
L’assurance dommages ouvrage peut être complétée par des garanties complémentaires facultatives pour étendre sa couverture. Parmi celles-ci, on trouve la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement, aussi appelée garantie biennale, qui couvre les désordres affectant les éléments non indissociables de l’ouvrage pendant deux ans après la réception des travaux.
Il existe également la garantie des dommages immatériels consécutifs, qui couvre les préjudices financiers découlant directement d’un dommage matériel garanti. La garantie des dommages aux existants « divisibles » protège quant à elle contre les dommages que les travaux neufs pourraient causer aux parties anciennes d’un bâtiment existant. Bien que facultatives, ces garanties sont souvent imposées par les assureurs.
