La taxe d’habitation résidence secondaire reste-t-elle applicable en 2025, alors que les résidences principales en sont désormais exonérées ? Cet article explore les règles en vigueur, les calculs de majoration dans les zones tendues, et les conditions d’exonération pour vous aider à anticiper vos obligations fiscales. Découvrez les leviers légaux pour optimiser votre situation et éviter les pièges courants.
Sommaire
Comprendre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Définition et principes fondamentaux
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est maintenue malgré la suppression pour les résidences principales. Elle s’applique aux logements meublés non principaux et leurs dépendances, due par l’occupant ou le propriétaire.
Perçue par les collectivités locales pour financer leurs services, cette taxe est calculée sur la valeur locative cadastrale selon des taux votés par les communes. Elle sert à lutter contre la pénurie de logements.
Personnes redevables de cette taxe
Sont redevables les propriétaires, usufruitiers ou locataires annuels de résidences secondaires meublées. La situation au 1er janvier détermine l’assujettissement à la taxe.
La date du 1er janvier de l’année d’imposition est déterminante pour l’assujettissement à la taxe. Un changement de situation en cours d’année ne modifie pas le montant dû.
Logements concernés par l’imposition
Une résidence secondaire est un logement meublé non affecté à l’habitation principale du contribuable. Elle peut être un bien vacant ou un investissement locatif.
| Type de logement | Taxe d’habitation | Taxes spécifiques | Exonérations possibles |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | Supprimée depuis 2023 | Aucune | Automatique si déclarée comme principale |
| Résidence secondaire | Maintenue (THRS) | Aucune | Conditions techniques (logement inhabitable ou en travaux majeurs) |
| Logement vacant | Non applicable |
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| Légende : THRS = Taxe d’habitation sur les résidences secondaires | TLV = Taxe sur les logements vacants | THLV = Taxe d’habitation sur les logements vacants | Les taux s’appliquent sur la valeur locative cadastrale. Une déclaration obligatoire doit être effectuée avant le 1er juillet via impots.gouv.fr, sous peine d’une amende de 150€ par local non déclaré. | |||
Les dépendances immédiates du logement, même non meublées et non attenantes, sont soumises à la taxe d’habitation. Cela inclut les garages et parkings privatifs situés à proximité.
Calcul et majoration de la taxe d’habitation
Base de calcul et valeur locative
La valeur locative cadastrale constitue la base de calcul de la taxe d’habitation. Elle est déterminée par l’administration fiscale selon des critères objectifs liés au bien immobilier.
La valeur locative est calculée à partir de la superficie réelle du logement, de son confort, de sa localisation et de ses équipements. Des coefficients pondèrent ces éléments pour établir un loyer théorique.
Taux appliqués par les communes
Les communes votent librement les taux d’imposition appliqués à la valeur locative cadastrale. Ce taux communal sert à calculer le montant final de la taxe d’habitation.
- Majoration taxe habitation dans zones tendues pour lutter contre pénurie logement
- Autonomie fiscale des communes dans fixation taux d’imposition
- Influence de l’attractivité touristique sur les taux appliqués
- Adaptation de la valeur locative cadastrale selon localisation et équipements
Le paiement s’effectue avant le 15 décembre, avec possibilité de mensualisation. L’avis d’imposition, disponible en ligne, détaille les modalités de règlement et les recours.
Surtaxe dans les zones tendues
Les communes en zone tendue peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation. Ce dispositif vise à inciter à la mise à disposition des logements vacants.
Une zone tendue se définit par un déséquilibre entre offre et demande de logements. Les communes de plus de 50 000 habitants peuvent appliquer cette majoration jusqu’à 60%.
Impact sur les propriétaires de résidences secondaires
La surtaxe alourdit le coût annuel pour les propriétaires de résidences secondaires. Elle influence les décisions de conservation, de mise en location ou de vente de ces biens. Optez pour la vente de votre résidence secondaire en suivant nos conseils pour un processus rapide et efficace
Certains propriétaires optent pour la mise en location (Protégez vos revenus locatifs avec une assurance loyer impayé si vous louez votre résidence secondaire). Envisagez la revente de votre résidence secondaire en comprenant les règles de la plus-value immobilière ou le changement d’usage de leur bien.
Cas d’exonération pour les résidences secondaires
Conditions générales d’exonération
L’exonération de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires concerne principalement deux situations : l’ancien logement principal d’une personne entrée en établissement spécialisé, et les biens en travaux majeurs rendant l’habitation impossible.
Les logements en travaux majeurs peuvent bénéficier d’une exonération partielle. Transformez votre résidence secondaire en résidence principale grâce à des travaux de rénovation.
« L’exonération s’applique uniquement si les travaux rendent le logement inhabitable de manière involontaire et sont supérieurs à 25% de la valeur du bien. »
Cas particuliers et logements vacants
Un logement vacant involontairement peut ouvrir droit à un dégrèvement. Cela inclut les situations où le bien est mis en vente ou en location sans succès, ou nécessite des travaux importants pour être rendu habitable.
Les personnes entrant en EHPAD ou en centre de soins de longue durée bénéficient d’une exonération automatique pour leur ancien logement principal, dès l’année suivant leur admission, à condition qu’il reste inoccupé ou habité par le conjoint ou les personnes à charge.
Pour prouver une vacance involontaire, des justificatifs sont nécessaires : annonces de mise en location, mandats immobiliers, ou devis de travaux dépassant 25% de la valeur du logement. Une déclaration en ligne sur impots.gouv.fr est obligatoire avant le 1er juillet.
Démarches administratives liées à la taxe d’habitation
Obligation déclarative récente
Les propriétaires doivent déclarer l’occupation de leurs biens immobiliers avant le 1er juillet de chaque année. Cette obligation s’effectue via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, en indiquant si le logement est utilisé comme résidence principale, secondaire, vacant ou mis en location.
- Déclaration occupation via service GMBI sur impots.gouv.fr avant 1er juillet
- Paiement taxe habitation par voies multiples (en ligne, prélèvement, chèque)
- Contestation avis d’imposition par réclamation écrite ou en ligne
- Demande sursis paiement en cas de contestation
Recours et contestation
En cas de désaccord avec le montant ou l’application de la taxe, une réclamation peut être déposée en ligne via l’espace Particulier, par courrier au service des impôts du local imposable, ou sur place au guichet. Le dépôt d’une réclamation ne dispense pas du paiement de l’impôt, mais un sursis peut être demandé.
La taxe d’habitation résidences secondaires reste un enjeu important pour les propriétaires en 2025. Maîtriser ses règles, ses majorations et ses exonérations permet d’éviter les mauvaises surprises fiscales. En anticipant ces obligations, vous transformez un coût contraint en décision éclairée, garantissant sérénité et adaptabilité face aux évolutions du marché immobilier.
FAQ
Autres impôts résidence secondaire ?
En plus de la taxe d’habitation, les propriétaires de résidences secondaires sont assujettis à la taxe foncière, calculée de manière identique à celle d’une résidence principale. Lors de la revente, une imposition sur la plus-value immobilière s’applique sur la différence entre le prix de cession et d’acquisition, avec un taux de 19% majoré de 17,2% de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire peut être due si la plus-value dépasse 50 000 euros, et des abattements sont prévus selon la durée de détention.
Une taxation spécifique de 20% de la valeur locative cadastrale concerne les non-résidents fiscaux en France qui possèdent un logement sans en tirer de revenu locatif. Il est important de noter que la redevance audiovisuelle n’est pas due si elle est déjà réglée pour la résidence principale, et les taxes sur les logements vacants ne s’appliquent pas aux résidences secondaires, car elles visent uniquement les locaux non meublés et inoccupés.
Nouvelle loi résidence secondaire ?
Contrairement à la taxe d’habitation sur les résidences principales, supprimée depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est maintenue. Depuis 2024, de nouvelles dispositions renforcent la fiscalité, notamment par l’application de surtaxes pouvant dépasser 60% dans les zones tendues, dont le périmètre a été élargi. Les contrôles des déclarations d’occupation et d’usage des résidences secondaires ont également été renforcés.
Les propriétaires ont une obligation déclarative annuelle avant le 1er juillet via impots.gouv.fr pour préciser l’usage de leur bien. Le calcul de cette taxe repose sur la valeur locative cadastrale, sans abattement spécifique pour les résidences secondaires. Des exonérations sont possibles sous certaines conditions, par exemple si le logement est inhabitable, en cas de mise en vente ou location, ou pour les personnes entrant en établissement spécialisé.
« Anticiper ces évolutions fiscales est essentiel pour les propriétaires de résidences secondaires afin d’optimiser leur situation et éviter les mauvaises surprises. »
Peut-on avoir deux résidences principales ?
En principe, il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. Une résidence principale est définie comme le lieu de résidence habituel et effectif, où vous avez les attaches les plus fortes, et doit être occupée au moins huit mois par an. Cependant, il existe des exceptions très strictes, principalement pour les couples mariés ou pacsés sous le régime de la séparation de biens qui ne vivent pas sous le même toit, ou en cas d’instance de séparation ou de divorce avec autorisation de résider séparément.
Dans la plupart des cas, une seconde habitation acquise pour des raisons professionnelles sera considérée comme une résidence secondaire. De même, si une personne entre dans un établissement d’accueil spécialisé comme un EHPAD, son ancien logement devient une résidence secondaire, bien qu’il puisse bénéficier d’une exonération de taxe d’habitation à partir de l’année suivant l’admission.
Taxe habitation meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme est généralement considéré comme une résidence secondaire, et la taxe d’habitation reste applicable pour ce type de bien. La redevabilité de cette taxe par le propriétaire dépend de l’usage qu’il en fait : si le bien est loué en continu sans que le propriétaire n’en conserve un usage personnel, la taxe d’habitation n’est pas due. En revanche, si le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même ponctuellement, la taxe d’habitation est due.
Il est important de distinguer cette taxe de la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui s’applique à l’exploitation d’une activité commerciale de location. Les deux taxes, taxe d’habitation et CFE, peuvent se cumuler si le propriétaire loue son bien meublé tout en en conservant un usage personnel. Dans ce cas, il devra s’acquitter des deux impositions.
Taxe succession résidence secondaire ?
Lors d’une succession, une résidence secondaire est soumise aux droits de succession, comme tout autre bien immobilier. Elle est évaluée à sa valeur vénale (valeur marchande) au jour du décès, sans bénéficier de l’abattement de 20% applicable à la résidence principale du défunt. Les droits sont calculés sur la part de chaque héritier après application d’abattements spécifiques selon le lien de parenté, puis un barème progressif s’applique sur la part taxable.
Plusieurs stratégies d’optimisation de la transmission peuvent être envisagées, comme la donation de son vivant, qui permet d’utiliser les abattements renouvelables tous les 15 ans. La donation en nue-propriété est également une option pour réduire l’assiette taxable. Enfin, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut faciliter la transmission et potentiellement offrir des décotes sur la valeur des parts.
« Planifier la transmission de sa résidence secondaire est crucial pour minimiser la fiscalité et assurer une transition sereine pour ses héritiers. »
